二手住房市场管理呼唤新思路
——研究院流通研究所公布最新研究成果
长期以来，一手住房一直是房地产市场的主体，也是政府管理调控的重点。然而，近年来上海二手住房交易量快速增长，中心城区二手住房交易量已经大大超过一手住房。这一现象对房地产市场管理提出了新的要求。近期，研究院流通研究所就此进行了专题研究，并在社会共享了这一最新的研究成果，引起了行业的热烈反响。
近十多年来，上海住房市场结构经历了显著的变化。1995年，上海二手住房交易量尚不足一手住房的十分之一；2003年一、二手住房交易比例非常接近；2009年，如剔除一手住房中的重大工程配套房和动迁房，一、二手住房交易比例达到1.23:1。从可售房源量来看，截至2010年5月底，
“网上房地产”上挂牌的全市二手房可售面积为一手房的2.3倍，中心城区普遍达3倍以上。
课题小组研究表明：由于房价高企，城市工薪阶层面临的购房困境在上海表现得尤为突出。郊区房价相对便宜，但郊区至市区长达一两个小时的行程和不菲的交通支出，使大多数普通工薪阶层对于郊区一手住房望而却步。而中心城区供应稀缺的一手房，大多以高单价、大户型的中高端产品为主流定位，使得其总价高不可攀。2009年，中心城区69个主要板块中，73.9%的板块二手房套均总价在200万以内，而一手房却有69.5%的板块房套均总价在200万以上。另外，89.8%的板块一手房套均总价是二手房的1.2倍以上，44.9%的板块甚至在2倍以上。因此，对于普通购房者而言，中心城区同一板块内的一、二手住房之间几乎完全没有替代性。有限的支付能力使得他们只能将二手房市场作为解决住房问题的主要渠道。
从发达国家的经验看，住房使用的耐久性和居民随家庭生命周期变化而变化的居住需求，决定了二手住房市场将持续发展。一个规范、安全、高效的房地产三级市场，不仅有助于实现全社会住房资源的最优使用，在一定程度上缓解住房市场的供求予盾，而且有助于构建完善的住房市场体系，有利于形成房地产市场的自我调节机制。近年来，我国房地产市场出现的一系列问题，主要根源在于房地产市场运行机制的不完善，宏观调控政策成效不显著也在于未能健全市场体系、完善市场机制。因此，调整房地产市场管理思路，重视对二手房市场的管理特别是其制度建设已迫在眉睫。要尽快健全房地产三级市场信息系统和统计制度、促进房地产市场信息透明化，这是政府部门刻不容缓的任务以及不可推卸的责任。同时，要尽快清理现有政策中不利于提高二手房市场运行效率的内容。
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